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Wichtig für Hausverwalter: Beschlussfassung über Hausgeldvoraus- und Nachzahlungen nach dem neuen WEG ab 01.12.2020
Ohne Übergangsregelung sieht die Neufassung des WEG umfangreiche Änderungen bei der Beschlussfassung über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Hausgeldzahlungen vor. Dies führt dazu, dass u.a. Verwalter ab dem 01.12.2020 die bisherige Art und Weise, in der entsprechende Beschlüsse vorbereitet und gefasst worden sind, anpassen müssen:
Es ist streng zwischen den Zahlenwerken und den Beschlüssen zu trennen: Gegenstand des Beschlusses über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (künftig: Vorschuss- bzw. Nachschussbeschluss) sind ausschließlich die dadurch begründeten Zahlungspflichten oder -ansprüche (§ 28 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 S. 1 WEG). Erfolgreich anfechtbar sind die Beschlüsse des-halb nur noch bei betragsrelevanten Mängeln. Sind Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung mangelhaft, ohne dass sich dies auf die Zahlungspflichten oder -ansprüche auswirkt, besteht „nur“ ein Korrekturanspruch, der notfalls im Wege der Leistungsklage durchzusetzen ist.
Der Wirtschaftsplan als Zahlenwerk aus Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan bleibt inhaltlich unverändert (vgl. § 28 Abs. 1 S. 2 WEG).
Bei der Jahresabrechnung als Zahlenwerk bleiben Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan unverändert (§ 28 Abs. 2 S. 2 WEG). Die Angaben zur Entwicklung von Konten und Rücklagen entfallen; sie sind in den Vermögensbericht aufzunehmen.
Es ist jährlich ein Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält; eine Bewertung des Gemeinschaftsvermögens ist nicht erforderlich (§ 28 Abs. 4 WEG). Der Vermögensbericht ist erstmals für den Stichtag 31.12.2020 für das Kalenderjahr 2020 zu erstellen.
Der Stand der Rücklagen, Konten und Forderungen ist nur noch im jährlichen Vermögensbericht enthalten (§ 28 Abs. 4 WEG). § 28 Abs. 2 S. 2 WEG verlangt deshalb nicht, dass diese Angaben in der Jahresabrechnung wiederholt werden. Die Jahresabrechnung wird dadurch entschlackt. Zudem kommt es zu einer klaren Funktionsverteilung im Finanzwesen: Der Finanzierungsfunktion dienen die Beschlüsse über die Vorschüsse bzw. die Nachschüsse, indem sie die Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer fixieren; Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung als Zahlenwerke dienen seiner Vorbereitung. Der Kontroll- und Informationsfunktion dient allein der neue Vermögensbericht.
Hinsichtlich der Zahlenwerke des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung sind Beschlussgegenstand nur noch die danach berechneten Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer. Alle sonstigen Angaben, die Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung enthalten, insbesondere die Werte und Rechenoperationen, auf deren Grundlage diese Zahlungs-pflichten berechnet wurden, sind entweder richtig oder falsch, ohne dass ein Beschluss daran etwas ändern könnte. Beschlussgegenstand ist somit nur das Ergebnis der von den Eigentümern zu leistenden Zahlungen in Euro, nicht aber die Werte und Rechenoperationen, auf denen das Ergebnis beruht.
Nach § 28 Abs. 1 S. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer jetzt im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan nur über die „Vorschüsse“; nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung nur über die „Nachschüsse“ (im Fall der Unterdeckung) bzw. die „Anpassung der beschlossenen Vorschüsse“ (im Fall der Überdeckung). Terminologisch sollte deshalb künftig nicht mehr vom „Beschluss über den Wirtschaftsplan bzw. die Jahresabrechnung“ gesprochen werden, sondern vom „Beschluss über die Vorschüsse bzw. die Nachschüsse“.